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高雄市政府主管法規共用系統

列印時間:113.05.26 13:24

法規內容

法規名稱: 高雄市政府地政局實施地價調查估計作業規定
公發布日: 民國 112 年 05 月 02 日
發文字號: 高市地政價字第11231621600號函
法規體系: 地政局
圖表附件:
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一、本規定依地價調查估計規則(以下簡稱本規則) 第24條第1項規定訂
    定之。
二、高雄市政府地政局(以下簡稱本局)及所屬各地政事務所(以下簡稱
    各所)依平均地權條例(以下簡稱本條例)第15條及第46條規定辦理
    地價調查估計作業,除依本條例及本規則之規定外,應依本規定辦理
    。
三、準備作業
  (一)擬定作業計畫
            辦理公告土地現值或重新規定地價,本局應擬定工作進度表
        ;各所應擬定地價區段檢討及宗地地價校核執行計畫陳報本局備
        查並據以執行。
  (二)蒐集、製作或修正有關圖籍及資料
      1.蒐集本規則第5條所定之圖籍及資料。
      2.以電腦系統結轉前一年度地價區段圖為當年度地價區段圖暫存檔
        ,作為劃分或修正地價區段之用。
四、調查地價實例及影響區段地價之資料
  (一)調查地價實例
      1.地價調查應以買賣實例為主,無買賣實例者,得調查收益實例。
      2.各所地價人員,得依照下列方法調查實例資料:
       (1)採用不動產成交案件申報登錄之實際資訊。
       (2)向當事人、四鄰、不動產估價師、不動產經紀人員、地政士
            、金融、開發等有關機關(構)調查土地交換、設定典權、
            地上權、房地租賃租額、押租金(保證金)或權利金等價格
            資料。
       (3)向公有土地管理機關調查公有土地標售、讓售等價格資料。
       (4)向司法機關或公證機關(構)調查房地租賃之公證登記價格
            ,與不動產之拍賣價格資料。
       (5)向金融機構調查有關不動產抵押之估價資料。
       (6)向不動產經紀業或建設公司調查房屋銷售資料。
      3.本局及各所地價人員應經常注意媒體報導或刊載之不動產市場相
        關資訊,並視需要實地調查其實際價格及鄰近土地地價動態。
      4.調查所得之買賣或收益實例如有本規則第7條情形之一,致價格明
        顯偏高或偏低者,應先作適當之修正,並依本規則第8條規定辦理
        。但該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時,應不予
        採用。
      5.編製買賣(收益)實例調查估價表:
       (1)編造:
                地價實例資料,應以電腦系統依買賣(收益)實例調查
            估價表之項目調查填載,註明勘查日期或填寫日期,加蓋職
            章,並注意實例分布均勻,以利檢討劃分地價區段及估計區
            段地價。
       (2)審核:
                審核人員除對蒐集地價實例之價格種類、數量及分布是
            否適當應加強查核外,並應就買賣(收益)實例調查估價表
            內應填載之各欄有無遺漏及資料正確性,審核後加蓋職章逐
            級陳核,必要時應親自或派員複查。
       (3)整理:
                核定之買賣(收益)實例調查估價表,應分別依行政區
            別編號裝訂保管,以供估計區段地價之用。
      6.製作地價分布圖:
            調查所得買賣及收益實例,以區為單位,由電腦系統產製地
        價分布圖,圖上得標明地段別、主要街道、明顯之建築物或重要
        公共設施位置及名稱,並填載實例編號及其土地正常單價。土地
        正常單價應按行政院主計總處所發布之各年月為基期之消費者物
        價總指數,調整至估價基準日之地價。
  (二)調查影響區段地價之資料
            由地價人員調查或實地勘查本規則第9條所定各種影響因素,
        其中土地使用管制及土地改良(建築基地改良或農地改良)資料
        ,得向主管機關或上網查詢。調查所得之影響區段地價資料,應
        以電腦系統填載地價區段勘查表。
五、劃分或修正地價區段
  (一)地價區段類別分為繁榮街道路線價區段、一般路線價區段及一般
        區段。
  (二)地價區段劃分方法
      1.地價人員應攜帶已套疊地籍圖、土地使用管制資料之地價區段暫
        存檔圖資、地價分布圖及地價區段勘查表實地勘查,以區為單位
        ,依本規則第18條所定事項及劃分方法劃設地價區段。
      2.地價區段界線,應依本規則第19條規定辦理。各路線價區段間之
        界線,以道路交叉口中心線為原則;但該路段內地價顯有差異者
        ,得再細分。
      3.公共設施保留地應依照本條例施行細則第63條及本規則第18條等
        規定,並參照「高雄市都市計畫公共設施保留地地價計算圖例」
        劃分地價區段。
      4.繁榮街道路線價區段界線應依「高雄市政府地政局繁榮街道路線
        價區段宗地單位地價計算原則」劃設。如劃分區段後其繁榮程度
        有明顯變動者,應依實際情況,調整原劃分之區段或改劃為一般
        路線價區段。
      5.一般路線價區段界線應以臨道路第一筆土地或其他適當深度為準
        。但以第一筆土地劃設者,該土地深度過深或過淺時,得依土地
        利用現況、使用管制及該區段內土地一般深度等,將該土地劃分
        為二個區段,或再增加第二筆以上土地為同一區段。
  (三)地價區段劃分原則
      1.住宅區、商業區、工業區及農業區應依內政部「影響地價區域因
        素評價基準」各用地別基準表主要項目及細項劃分地價區段。
      2.山坡地視其坡度、交通、水源保護、水土保持、廢棄物處理等設
        施完善程度及收益情形劃分地價區段。
      3.保護區得考量預期變更為非保護區使用等因素劃分地價區段。
      4.整體開發區應查明都市計畫說明書開發期程、開發方式、土地使
        用分區管制、公共設施用地負擔比例等影響地價資料及開發情形
        ,劃分地價區段。
      5.鐵路、高速公路、河川等與毗鄰土地價值顯不相當者,宜單獨劃
        分地價區段。
  (四)劃分地價區段應注意事項
      1.劃分地價區段前,應先確定土地使用管制有無變動,以合理劃定
        地價區段界線。
      2.劃分地價區段應考量土地利用價值,以明顯地形、地物為主,地
        籍線為輔;面積較大之宗地若利用價值有顯著差異時,宜劃為不
        同地價區段,不宜完全遷就地籍線。
      3.應儘量避免將一、二筆土地單獨劃分一地價區段,其地形、地勢
        或使用情況與毗鄰土地顯不相當,且地價有顯著差異者,得另行
        劃分地價區段。
      4.流失地暫已失去使用價值,其地價與一般土地必然相差甚鉅,宜
        勘查後另劃地價區段。
  (五)地價區段檢討作業
      1.地價人員應將預定新增、合併或調整之地價區段檢討變動情形作
        成紀錄並加蓋職章。
      2.審核人員應實地複查預定檢討變動之地價區段,未變動地價區段
        予以抽查,審核後加蓋職章逐級陳核。
      3.檢討結果經逐級陳核確認後,應據以修正地價區段勘查表及地價
        區段圖暫存檔。
六、估計區段地價
  (一)估計區段地價應依本規則第21條及本市各區影響地價區域因素評
        價基準明細表規定辦理,公共設施保留地則依本條例施行細則第
        63條規定辦理。
  (二)區段地價應以每平方公尺為計價單位,其地價尾數應依本規則第
        22條規定計算。
  (三)估計各區段之區段地價時,應注意各區段間、行政區間及與毗鄰
        縣市間地價之均衡,避免發生地價差距懸殊現象。
  (四)繪製地價區段圖
      1.地價區段勘查表核定、地價區段劃分及區段地價估計完成後,以
        電腦系統繪製地價區段圖。
      2.地價區段圖標示方法:
       (1)紅色實線標繪地價區段界線,註明區段號、區段地價、主要
            街道及重要公共設施位置、名稱。
       (2)區段號以區為單位,繁榮街道路線價區段以紅色雙圈「◎」
            表示,一般路線價區段及一般區段以紅色單圈「○」表示。
       (3)區段地價應註記於區段號下方,分別以藍色及紅色註記上期
            公告土地現值(公告地價)及本期擬調整公告土地現值(公
            告地價)。
七、評議地價
  (一)舉辦公開說明會
      1.評議地價前,各所應依地價及標準地價評議委員會評議會議作業
        規範(以下簡稱地評會作業規範)第3點規定及當年公告土地現
        值(重新規定地價)工作進度表所訂期程,舉辦公開說明會。
      2.說明會之時間、地點,應事先於本局、各所及轄區各區公所公告
        及上網周知。
      3.各所應依地評會作業規範第3點所定事項說明並受理民眾意見。
        民眾或有關機關團體於說明會提出之意見,除當場說明外,各所
        應填具綜理表送本局彙整,提本市地價及標準地價評議委員會作
        為評議地價之參考。
  (二)編製評議地價圖表
      1.各所應依區段地價估計結果,以電腦系統辦理下列作業:
       (1)各行政區按區段號順序產製土地現值(重新規定地價)評議
            表,校對無誤後逐級核章送本局。
       (2)地價區段圖及略圖校對無誤後上傳本局。
      2.本局應彙整各所圖表資料後簽請市府核准,依本條例規定提交本
        市地價及標準地價評議委員會評議。
  (三)評議
      1.評議時,本局及各所應準備提案資料、土地現值(重新規定地價)
        評議表及地價區段圖資,並簡報地價調整作業情形。
      2.地價評議結束後,本局應做成紀錄,各所應依評議結果修正區段
        地價及地價區段圖暫存檔,經校對無誤後,將地價區段圖暫存檔
        結轉為正式檔,並辦理下列作業:
       (1)產製評議表並逐級核章後送本局統一印製成冊。
       (2)產製地價區段圖及略圖,圖面標示應清晰可辨別。地價區段
            略圖以每行政區繪製一圖為原則,如有需要得視實際情形分
            別繪製,區段範圍較小者其區段號、區段地價若無適當位置
            可註記,得於空白處加註或加繪延引線;地價區段圖應加註
            地號。
       (3)評議表及地價區段略圖封面載明「○年○月○日高雄市地價
            及標準地價評議委員會第○次會議評定」之字樣,並加蓋市
            府印信。
八、計算宗地單位地價
  (一)計算宗地單位地價前,各所應校核宗地地價計算組,依評議結果
        輸入區段地價,與評議表校核無誤後,據以計算宗地單位地價,
        宗地單位地價異常者,應予妥適處理。
  (二)宗地單位地價之計算應依本規則第23條規定辦理。
九、編製土地現值表或公告地價表
        計算宗地單位地價後,各所應產製土地現值表(公告地價表),
    經校對無誤,列印並分行政區裝訂成冊,加蓋市府印信,作為公告
    (閱覽)之用。
十、地價資料編造、異動與保管
  (一)依內政部訂頒之書表格式及填表說明編造買賣(收益)實例調查
        估價表、地價區段勘查表、區段地價估價報告表、影響地價區域
        因素分析明細表及土地現值(重新規定地價)評議表等書表。
  (二)提供閱覽之土地現值表,因土地標示變更地價異動時,應將原載
        資料劃除並於備註欄內加註「地價已異動」。
  (三)依本規定編製之各種圖表資料應妥慎保管,其保管年限依「高雄
        市政府地政局檔案分類及保存年限區分表」及「高雄市政府地政
        局各地政事務所地籍資料庫管理要點」規定辦理。
資料來源:高雄市政府主管法規共用系統